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曹志伟 的博客

 
 
 

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关于我

香港科技大学工商管理硕士,青年学者,知名房地产评论家,是广州市为数不多的拥有建筑和经济管理双重学历的民营企业家。1989年建筑工程专业毕业后从事工程建设、房地产开发、物业投资、金融投资理财等业务,善于打造精品楼盘和盘活不良房地产项目。凭借深厚的经济学理论基础和丰富的房地产实战经验,近年来发表多篇企业战略管理、房地产市场研究、市场分析预测、项目掌控营销、宏观经济研究等方面的文章,受到业内外人士的广泛关注和好评。

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第四季度中心城区的房价依然高位走强  

2009-10-24 14:15:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,各大主流媒体纷纷报道东风路、环市路、中山路等主干道为迎亚运而进行升级改造,包括增设街头公园等,提升城市中心形象。有媒体来问我对老城区升级改造、改善环境后的楼市的看法,那就简单谈几句吧。

首先,说说中心城区改造好的利好。

个人认为,旧城改造后,居住环境必然得到改善,对仍可留在公园附近居住和穿衣戴帽楼内的居民来说是件好事。对于被拆迁的居民,政府也会妥善安置好,这样皆大欢喜。

而旧城改造后,附近的房屋价格得到提升,对市中心的楼价肯定会有所支撑。但价格的上升或下降还要看供求关系,若价值提升了,供应没有明显增加,而需求又没下降,价格就会有高位的支撑。

至于抗跌性,中心城区的楼盘一定比郊区盘(特殊风景好的地块除外)要好,因为中心城区所有的配套都齐全,生活便利,虽然会受场地状况限制未必能建成顶尖的豪宅,但做成高端楼盘则绝对不成问题。而郊区盘除非有重大市政利好或景观支撑,否则抗跌性必然不如中心城区的楼盘。

其次,谈谈供应量和价格的情况。

我们分析市场,不仅要看成交套数、面积,更要看成交总额。从总额看,9月份的成交总额同今年月平均值和07、08年同期值相比并不低,尤其是中心城区,即荔湾、越秀、天河及海珠。正如我年初所说的,东濠涌的拆迁补偿金额高达13000/平方,意味着政府已为中心城区的房屋定了底价。在这个底价上加上每平方2000元的装修,即中心城区的房屋售15000/平方再正常不过了。

现阶段,广州的楼价即使与08年对比也是有了很大的升幅,但与07年对比升幅不算大。何况从全国范围上看,广州的楼价并不高。广东身家千万甚至亿万的富豪总数排在全国第三位,但广州的楼价连全国前五都挤不进,北京、上海、深圳、杭州等城市都比广州高。所以,我给改善型或投资型的购房者的建议是“理智地分析和观望,冲动地购房和投资。有需求的、看上了、经济能力范围内的,就出手吧!”现在的楼价看似很高,但长线上看,十年二十年后楼价必然更高。何况若自住的话,升跌不重要,关键是喜欢又承担得起。就算从短线上看,也会有升幅,8月份我在博鳌出席论坛时曾说过,今年下半年楼价对比之前会有10%-15%的升幅,而现在看有点保守,估计对比9月,第四季度还会有5%-10%的升幅。若从年初算起,广州楼价的升幅应达到25%~35%。

楼价有升幅,成交面积则不会有太大升幅,而总成交金额还有机会上升,原因有三:

1、楼价高了,买得起的人自然少了,成交面积不会有大的增长;

2、在去年大部分房企因资金短缺而大部分停工的情况下,没有停工而今年有房出售的企业,至今大多数已完成任务,业绩已达到年初计划,所以继续冲刺业绩新高的意愿并不大,宁愿把货量留待明年一季度再推出;

3、市中心地块没有放出来,供应不多的情况下,企业和个人都宁愿继续持有原有的房屋留待继续升值;

上述种种原因,导致了成交量并不大。但二手楼市的成交应该会有所促进,因为旧城环境改善后,最直接的收益者是二手房业主,因此,预计二手房的价格升幅在第四季度将会超出一手楼的升幅。

同时,个人认为,政府不应该收紧二手楼交易的优惠政策,因为二手楼交易可缓解一手楼市供应的紧张关系,能有效抑制一手楼过快上涨的价格。我也曾多次规劝那些首次置业,经验和资金都不足的购房者,不需强求买一手房,可尝试购买二手房,就象新手买车,应该买的是二手车或普通车,而不是高档车一样。

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