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曹志伟 的博客

 
 
 

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关于我

香港科技大学工商管理硕士,青年学者,知名房地产评论家,是广州市为数不多的拥有建筑和经济管理双重学历的民营企业家。1989年建筑工程专业毕业后从事工程建设、房地产开发、物业投资、金融投资理财等业务,善于打造精品楼盘和盘活不良房地产项目。凭借深厚的经济学理论基础和丰富的房地产实战经验,近年来发表多篇企业战略管理、房地产市场研究、市场分析预测、项目掌控营销、宏观经济研究等方面的文章,受到业内外人士的广泛关注和好评。

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建售经济适用房出现问题是必然的!  

2009-09-11 09:57:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  近日,看了多篇关于骗购、转租经济适用房(下简称“经适房”)的新闻,心情郁闷。政府一片苦心建起的“高档”经适房,竟让有些人钻了空子去谋利;有些符合资格的人却轮不上,因僧多粥少;有些人连首期也凑不齐,被迫弃购;买到的人又供不起,苦苦支撑着,成为真正的房奴。种种问题现在都浮出来了,其实早在三四年前这些问题已被我不幸言中了。当时在政府征询意见的某个专家会上,我曾极力反对匆忙开建限价房和经适房,而大力倡导免租房或廉租房,与此同时,首先要建立起完善公平的分配制度,退出机制、监控机制和惩罚措施。无奈人微言轻,只能说说而已。

  目前的限价房和经适房的建设和分配出现问题是注定的,因为这是违反规律的。居有定所是人类生存的基本需求,这是需要政府给予保障的,安居方可乐业,社会才会和谐,而房产证(权)是人生对财富的追求,这种追求是值得鼓励的,人有追求才会有进步,社会才会发展。政府通过公共财政的收与支,调节国民的收入和生活水平是必需的。其中,保证国民的生存基本需求之一——居住,为低收入者和无收入者提供住房的保障,不仅是政府的职责,也是一个国家经济能力的体现,同时,也是政府管治能力的衡量参数之一。

  近期出现的问题,除了有人混淆了保障居住需求和房产权追求的概念外,也是我们住房保障管理存在水平不高的问题。下面,我将会分三点来与大家一起探讨这个问题:

  一、现在的保障线划分不合理,也不科学。先要明确保障的人群是哪些,有什么评估参数要考虑的,不同的人群就应该有不同的保障需求和措施。

  就经适房而言,符合条件的标准是人均居住面积少于10平方,家庭年人均可支配收入18287元。目前一套经适房平均面积70平方左右,平均每套超过30万以上,达到家庭年收入的16倍以上。我们的官员和专家曾批评商品房的房价相当于社会年平均可支配收入的13-16倍,继而惊叹‘买不起房’。那么这些低收入家庭年人均可支配收入只有18287元,他们又如何能承受房价平均超过30万的“经济”适用房呢?低收入家庭的衣、食、行已占了他们收入的大部分,家庭储蓄额极低,真正符合分配购买经适房的家庭,根本付不起首期,也供不起按揭款。何况他们大多数人的工作收入是不稳定的,往往是经济浪潮中最容易被裁减的,所以在他们眼里,经适房并不经济,被迫购买的话就会出现目前举债支付首期、因房而贫、含泪弃购、造假购买、买后放租等现象。这除了是购房者不成熟、不诚信以外,我们更该检讨经适房建售制度的缺失。

  二、保障用房标准和保障手段

  保障用房标准和保障手段要与当期国民居住水平、收入水平、国家经济能力相匹配。有些媒体和领导当初称赞我们的廉租房、经适房建得比香港的居屋更漂亮更宽敞,这些脱离国情建设的低容积率、高标准、高使用成本、“园林”式的保障性用房在浪费公共资源之余,难道不会成为这些低收入家庭的居住负担吗?经适房是按成本价出售的,为何不设法控制成本(降低单价和总价)呢?为何有些人热衷于用公共财政甚至是低收入家庭的购房款去装饰自己的脸面?这跟北方某城市在过中秋节时宴请特困户到酒楼吃一顿鲍鱼海鲜有何区别?党恩新街项目幸亏主管领导发话,把容积率提高了,多建了两百套左右的房屋,否则成本更高,资源更浪费。

  三、保障性用房的管理水平

  保障性用房的管理水平是受管理态度和能力决定的。我们是否有合理公平的分配制度?是否有诚信评估的体系?是否有足够的监控能力?是否有足够的阻吓骗购骗补行为的措施?在这一切问题未能解决的情况下,在廉租房需求未能充分满足的情况下,去开建限价房、经适房甚至放松控制线去迎合不合理的限价房、经适房的房价,这能解决问题吗?

  解决住房保障问题首先要分清我们要保障的是居住需求还是购房价格。对于社会而言,基本居住需求是永恒的,无论任何时候,无论多发达的国家,也有买不起甚至租不起房的人,所以保障的工作是持续和永恒的。而每个人每个家庭居住需求和房产权的追求都是有变化的,是可随着人的收入和创造财富能力的变化而变化的,收入提高到一定程度就不属于原有保障范围了,何况人死亡之后需求和追求也会随之而去(继承者需重新评估),所以政府必须持续每年依据调查定量建造和持续拥有【只租不售,至少是先租后售(按市场价)】,最终能使保障基本需求的廉租房与国民住房保障需求达到基本平衡。这个平衡点也会随着国家经济能力的增强和国民平均生活水平的提高而向上移动,所以说,政府建廉租房且长期持有,才是解决低收入和双特困家庭居住问题的最适合方法,而出建售限价房、经济适房去做住房保障工作,那是妄图用计划经济的头脑去思考,却用市场经济的手段去做事,注定要出问题的,因为住房保障是民生问题,是政治问题,不应通过出售房屋这种市场经济手段去解决政治问题。

  现行的政策不鼓励购买二套房及限制购买大面积住宅,而大力推售限价房、经适房,实际上是在限制富人消费的同时让穷人去“血拼”。

  那么,如何在通过发展房地产行业带动经济增长的同时,做好住房保障工作和减轻中等收入人员的购房负担?本人有几点不太成熟的看法,和大家一起探讨:

  第一,对低收入和困难家庭,通过居民申报,单位和基层人民政府家访审查核实(至少每年一次),依据困难程度打分排序,在每年财政预算范围内按排名先后按当年被保障家庭的应被保障的面积和户型要求。建设相应户型和规模的廉租房,廉租房的建设标准应比一般的商品房标准低一个档次,目标是用同等的预算建更多的廉租房,而且应该低密度、高容积率,尽量节约保障房用地。选择的地点除了要考虑交通便利,还要考虑能在一些制造业或服务业集中的地方,以便这些家庭的成员能较容易在周边找到工作。

  第二,对于不仅仅满足于解决基本居住需求,而是希望通过个人努力创富,从而追求有所改善的居住生活环境的中等收入者。国家对他们的购房追求应给予鼓励和协助,因为这一阶层的人才是社会的中坚,也是社会稳定和发展的依靠。例如对首次置业或仅拥有唯一家庭住宅,且购房人均面积在一定限制范围内的(从目前居住水平看,人均25-35平方是适合的)购房行为应给予扶持,以及暂免购房税费(转让时补交)、允许首付低至一成、给予部分贴息甚至免息贷款、返还和抵减个人所得税、返还部分地价(转让时补交)等政策去扶持。

  第三,对高于国民平均居住水平或占用资源较多(如低容积率的别墅、小洋房)的自用享受型住宅,则应完全按市场规律办事。因为这些都是高收入者所追求的住房,政府应对该种消费给予鼓励,收取购房税费,发展经济。对于高收入者,应保护其合法私有产权,但不保障购买价格。

  第四,对于购买多套物业(包括商品住宅、商铺、办公楼等)的投资者,也应鼓励。因为购买过程中,通过消费创造了税收,推动了经济发展。同时,应鼓励该部分人把房屋出租,通过租赁市场解决部分人的居住需求和要求,也使业权人的财富相应增长,国民财富增长也是国家实力的增长。民富才能国强,因此,对该类出租房屋应收取营业税和房产税,不应再重复收取物业税。而对于购买或持有多套物业,既不自住又不出租只想转让盈利的,则应开征物业税,目的是让物业流通起来,为社会创造贡献。

  总之,对于低收入阶层的住房基本需求,应给予保障,对于中等收入阶层购房自住的要求,应给予扶持,这些都有利于中低收入者减轻生活成本,有利于社会稳定。同时,鼓励高收入者购房享受和进行物业经营投资,在拉动经济,增加税收来源的同时,也创造了就业机会。与此同时,政府更需要通过各种措施发展经济,提高国民劳动收入水平和企业盈利能力,这才是提高国民购房能力的办法。

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