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曹志伟 的博客

 
 
 

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关于我

香港科技大学工商管理硕士,青年学者,知名房地产评论家,是广州市为数不多的拥有建筑和经济管理双重学历的民营企业家。1989年建筑工程专业毕业后从事工程建设、房地产开发、物业投资、金融投资理财等业务,善于打造精品楼盘和盘活不良房地产项目。凭借深厚的经济学理论基础和丰富的房地产实战经验,近年来发表多篇企业战略管理、房地产市场研究、市场分析预测、项目掌控营销、宏观经济研究等方面的文章,受到业内外人士的广泛关注和好评。

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高地价未必推高房价  

2009-09-11 09:55:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        很多人问我,经历了08年到09年的波动起伏后,对房地产行业有些什么看法,在这里跟大家分享一下,共同探讨。

  一、对房地产市场的看法以及新城市地产的应对做法

    08年的调整是06、07年急速上升需要修正及政府政策调控的结果,金融危机只是一个巧遇的时机而已。

  中国由于人口众多,城市化进程开始不久,改革开放30年积聚的财富需要得到适当的释放。加上金融危机之下,许多制造业面临生产过剩,剩余资金和流动资金需要一个较为稳妥的投资渠道。此时,房地产和能源就是一个好的投资方向。房地产行业的复苏之快出乎大部分人预料,原因如下:

  1、这一轮的复苏是由改善型需求的购房者带动,所以购买的房屋都是豪宅,至少是舒适型的中高档住宅,而且是二次置业。消费拉动经济比总靠投资拉动经济要好,所以应鼓励富人消费。

  2、政府的政策松绑推动了市场复苏,也拉动了行业发展,证明政府的救市政策是适合的。例如二套房的优惠政策就让改善型购房者能减轻经济和心理的负担,购置第二套住房。

  3、房价在07年急升、08年急跌,锁住了一批想购房而未能购入的人。09年初价格已跌至他们经济能力承受范围之内,遇上适合单元,就吸取07年教训及时出手。

  4、06年、07年提价急升,上市公司圈钱圈地,加大了垄断,市场剩余的企业不到原来50%,09年垄断情况更严重。同时08年急跌之下,房地产企业开工面积大幅减少,也造成了09年上半年供不应求。而09年动工的项目在09年内又不可能形成供应,加上前景未明,房地产企业投资动工的积极性并不高。所以,09年下半年缺货的现象仍然存在,房地产的价格仍然坚挺。

  5、购房者以及投资者基于对通胀的预期,都希望能拥有保值增值的理财产品,所以改善型住宅和豪宅成了首选。

  以上是为何房地产能在春节开始的小阳春后迅速复苏的主要原因。

  土地市场会随着房地产销售的火热而复苏。因为08年及09年上半年政府土地供应量的急剧减少,房企在现今相对宽裕资金的情况下,对拿地的态度也会更积极,尤其上市或准备上市的企业为了融资或再融资,势必会再创新地王。

  至于我司对拿地的态度,一贯都是“在适当的价格范围内和产能范围内选择符合做都市精品住宅的项目”。高地价会带来短暂的高房价,但未必能成正比地推高房价。地价是房价成本的主要组成部分,但并不是决定房价的因素,成本构成价值,供求关系决定价格。

  春节开始后,市区范围内的房屋销售量大于房屋新增供应量,存量房不断被消化,呈现了明显的由复苏向升温转变的过程。加上政府对城市建设的投入,500亿治水工程和持续到明年的亚运工程,将会对广州的地价及房价有强而有力的支撑。预计到今年底仍会有10%左右的升幅,且在亚运前会稳步走好。

  所以,若为改善居住条件更换住房的购房者,遇上适合的房屋就应出手;若投资型购房者,遇上有市政利好或条件独特的豪宅也应出手,但应以现楼或准现楼为妥。

  近期,银监会表示会防范风险收紧二套房贷,给房地产地产稍微降温,但相信对有足够经济实力的改善型消费者不会有太大影响。首先,他们都是银行的VIP客户,银行更愿意借钱给“有钱人”买第二套房,也不愿冒险借钱给低收入人员购经济适用房,银行嫌贫爱富的特点是不会改变的。其次,改善型需求的购房者也不会在乎那一点利息的优惠,他们更看重的是房屋的品质是否达到他们的要求。

 

  二、新城市地产的项目情况

  我司开发的市中心豪宅项目——新城市逢源,客户定位为“以荔湾区为主的老城区上流社会客户”。项目融入新中式大宅的风水布局,以无可挑剔的户型设计配合豪华装修,令项目成为荔湾区标杆楼盘,素质足可与珠江新城顶尖豪宅相媲美。

  随着一期“西关大宅”及二期“上层逢源”的完美售謦,全新三期“逢源双塔”已在近日推出市场。全新单位可尽享白鹅潭旖旎风光及荔湾湖怡人景色,把江景湖景的风光最大限度带入生活,为生活带来更多享受。尤其是8套正南向的230平方超大景观单位,更是同区域顶尖豪宅的代表,必将成为懂得享受生活的高端购房者的置业投资首选。

  目前,销售已不是我司的关注点,我们更关注的是将有限的精品提供给高素质的客户。同时,用更多时间去考虑进一步提升工程质量和物业服务质量,务求给高端客户一个高端的享受。

  我司对下半年的房地产市场,尤其是广州市区的房地产市场充满信心。我们会按既定计划,安排两个位于新旧CBD区域的项目动工,与国际知名的德国WLA建筑设计事务所合作,将其打造成区域精品楼盘。

  其中,位于珠江新城的新城市?领秀项目,将会以超前创新的设计,环保节能的概念及用材,将其打造为CBD区域金领的理想家园。

  而位于广州传统CBD中央商务区环市中路的新城市?尚秀,将定位为都市时尚一族的国际公寓,目标客户群包括时尚、个性、高品位的城市精英及外籍人士。

  不论项目客户群如何,新城市地产仍会秉承在核心区域开发精品豪宅的战略,仍会以创新的理念,人性化的设计,舒适的户型,简美的设计,优良的用料,精心的施工去打造区域标杆豪宅。因为这是新城市地产的发展战略,也是新城市地产的产品特征。

  企业不求做大,但求做强;产品不求数量,但求质量。

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